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杨建垒律师 【团队介绍】杨建垒专业拆迁律师团是由北京中闻律师事务所(ALB2017年度“亚洲50强律所”,2017-2019年度北京市市级行政单位法律定点服务政府采购单位)资深专业拆迁律师和外部高级顾问强强联合组建... 详细>>

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棚户区改造

棚户区改造房屋置换比例是多少?通常计算置换比例有哪几种方式?

一、棚户区改造房屋置换比例是多少?通常计算置换比例有几种方式?   

很多棚户区改造项目中,老百姓对于补偿都不甚了解,特别是选择房屋置换的补偿方式,因为没有统一标准,各地政策都所有不同,且置换比例都是按照省、自治区、直辖市人民政府制定的   

“一刀切”的安置方式   

通常只依照被征收房屋的面积大小进行安置,而比例的常规描述,通常为“1:1”或者“1:1.x”,但需要明确的是,房屋产权置换要综合房屋的市场价值和置换的房屋价值来综合判断,如果是异地搬迁,那么,这种1:1.x的比例不一定就是合理的补偿。   

“置换系数”  

很多拆迁户在计算置换房屋面积时,可能会碰到置换系数这个问题,置换系数可能存在一个,也可能存在多个,通常以房屋新旧程度、结构、面积等不同的因素设置置换系数。举个例子:90平米的老房子,在进行棚户区改造时,若是置换房屋,可能会发生这样的情况,若是平房可能会有一个上调系数,通常为1.x,然后在根据房屋结构,譬如砖混、砖木、钢混等不同结构在设置一个系数,最后,可能还存在一个关于房屋置换的总系数,通常这些系数都在1以下,所以,最后可获得的面积一般都无法达到1:1。   

房屋面积+人口的安置方式  

很多情况下,棚户区改造属于老城区,人口较为密集,所以,被拆迁户可能碰到以“购房指标”的形式计算房屋产权安置,譬如:家里每个安置人可享多少平米的安置房购买指标,在根据被拆迁房屋的货币补偿,进行结算,多退少补。   

二、棚户区内集体土地房屋征收拆迁补偿标准,此房屋(城郊、城乡结合部的房屋)虽然属于集体土地上的房屋,但因位于城市规划区内,可以参照国有土地上房屋征收拆迁补偿标准予以安置补偿。

 根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。   

由于法律对棚户区改造的概念、补偿标准没有明确的规定,在实践中,经常会遇到征收方将棚户区改造的标准制定十分混乱,且还存在以其名义进行商业开发并且补偿不合理的情况。   

棚户区改造房屋的置换比例法律上是没有规定,具体的补偿安排由当地制定的文件来决定的,各地的补偿方式都不是千篇一律的,要根据实际情况合理地安排分配。


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