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杨建垒律师 【团队介绍】杨建垒专业拆迁律师团是由北京中闻律师事务所(ALB2017年度“亚洲50强律所”,2017-2019年度北京市市级行政单位法律定点服务政府采购单位)资深专业拆迁律师和外部高级顾问强强联合组建... 详细>>

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律师姓名:杨建垒律师

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企业/厂房拆迁

工厂拆迁合同注意事项有哪些

一、工厂拆迁合同注意事项有哪些  

1、明确拆迁人与被拆迁人主体资格   

签订拆迁安置补偿协议的第一项内容即是要明确拆迁人与被拆迁人的主体是谁。一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体,《中华人民共和国合同法》第九条规定:当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格,民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。   

因此,认清协议双方当事人的主体是否为合格主体,对协议的签订至关重要,双方合格则各方权利将易于保障,同时各方义务也易于实施。各方不适格,则容易导致不能意料的纠纷,使双方陷于认识之外的风险之中。   

2、拆迁行为的前提   

《拆迁条例》第二条及第三条指出:在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用条例。拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,保护文物古迹。   

可见拆迁行为是不可以任意实施的,其除须具有必备的形式前提——获得有权机关批准、取得拆迁许可证外,还需要具备实质的前提,即符合城市总体与局部规划,有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。如拆迁的目的不符合上述条件的,则其为违法拆迁,该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。无论是哪种违法,被拆迁人或者其他利害关系人认为其项目建设或拆迁行为违法上述规定的,均可向拆迁主管部门反映,请求其依法行使职能,制止拆迁人的违法拆迁活动。   本项内容可以包括建设项目名称、建设地点、建设单位、拆迁许可证文号等内容,该内容不限于上述列举的几项内容。   

3、被拆迁房屋概况   

被拆迁房屋概况是否明晰,将影响被拆迁人可得的补偿款是否恰当合法。根据《拆迁条例》第二十四条规定:补偿款的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。则在本项内容中首先须明确被拆迁房屋坐落何处,是否属于拆迁范围之内,明确房屋坐落即明确房屋的区位补偿价等项的补偿标准,一旦经双方确认,该标准即确定,拆迁人与被拆迁人双方将不会再就此产生纠纷;房屋的建筑情况,包括建筑面积、使用面积等。房屋的建筑规模是影响拆迁补偿款项的重大因素之一,双方在协议中就此达成一致认识,同样有利于未来拆迁协议的顺利履行。除上述项目外,双方还可就房屋的装修情况与地上附着物等情况在这里进行记载,明确相关补偿项目。

二、厂房拆迁的法定流程有什么   

依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定,厂房拆迁的流程大致上是制订征收方案、征收公告、征收调查登记、实施拆迁方案等。   

相关法律规定   

《国有土地上房屋征收与补偿条例》   

第十条 【征收补偿方案】房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。   

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。   

第十三条 【征收公告】市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。   

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。   

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。   

第十四条 【征收复议与诉讼】被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。   

第十五条 【征收调查登记】房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。  

第十六条 【房屋征收范围确定】房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。 

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。


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